Bezpieczny zakup działki budowlanej

Nazywam się Maciej Tomalak i od lat pomagam klientom bezpiecznie kupować oraz sprzedawać nieruchomości. W tym artykule pokazuję, co warto sprawdzić przed zakupem działki budowlanej i które pozornie drobne kwestie mogą wpłynąć na możliwość realizacji inwestycji.

Bezpieczny zakup działki budowlanej wymaga znacznie więcej niż oceny lokalizacji, powierzchni i ceny. Przed podjęciem decyzji należy sprawdzić stan prawny nieruchomości, dokumenty planistyczne, dostęp do drogi, uzbrojenie terenu oraz jego uwarunkowania.

Sąsiedztwo istniejących domów może być dobrą wskazówką, ale nie stanowi gwarancji, że na wybranej działce będzie można zrealizować podobną inwestycję. Dlatego każdą nieruchomość trzeba przeanalizować indywidualnie.

KLIKNIJ, ABY PRZEJŚĆ DO STRONY AGENTA ⬇️

MPZP, plan ogólny i warunki zabudowy

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie oznacza automatycznie, że działkę można zabudować. W takiej sytuacji należy przeanalizować możliwość uzyskania decyzji o warunkach zabudowy oraz aktualną sytuację planistyczną gminy.

Po reformie planowania przestrzennego istotne znaczenie ma również plan ogólny gminy, który zastępuje dotychczasowe studium. Samodzielna analiza internetowych map może być pomocna, jednak nie zastępuje sprawdzenia dokumentów obowiązujących dla konkretnego terenu.

Decyzja o warunkach zabudowy nie jest pozwoleniem na budowę. Określa natomiast, czy i na jakich zasadach można planować inwestycję na działce nieobjętej MPZP.

Obszar i lokalizacja

Osuwiska

Obszarów, na których może znajdować się działka, jest wiele. Zaczynając od tych ostatnio bardziej powszechnych, są to m.in. osuwiska, które możemy podzielić na nieaktywne, okresowo aktywne lub aktywne. Dodatkowo, takie osuwiska w większości przypadków możemy sprawdzić np. poprzez odpowiednie portale. Rzadko, ale jednak zdarza się, że osuwiska nie są zaznaczone w MPZP. Ustalą one głębokość warstwy poślizgu gleby oraz późniejszą technologię budowy domu, a w zasadzie fundamentów. Zostając jeszcze przy osuwiskach, na terenach objętych MPZP mogą być również zaznaczone obszary potencjalnych osuwisk czy strefy buforowe od osuwiska. Zakres wymaganych badań oraz możliwość zabudowy powinny zostać ocenione przez uprawnionego specjalistę z uwzględnieniem dokumentów planistycznych i warunków terenowych.

Tereny zalewowe

Innymi obszarami, które możemy znaleźć w MPZP, są, chociażby obszary terenów zalewowych. Przed zakupem warto sprawdzić, czy nieruchomość znajduje się na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią lub w jego pobliżu. Pomocne są oficjalne mapy zagrożenia i ryzyka powodziowego. Sama wilgotność gruntu podczas oględzin nie wystarcza jednak do rzetelnej oceny warunków wodno-gruntowych. W razie wątpliwości należy skonsultować się z odpowiednim specjalistą i rozważyć wykonanie badań.

Kolejnymi obszarami, na które możemy natrafić, są złoża np. gazu ziemnego, tereny górnicze czy obszary górnicze. Jeśli chodzi o same obszary i tereny górnicze, z racji prowadzonego wydobycia pod ziemią, może wiązać się to np. z opadaniem terenu czy drganiami. Dobrze jest zwrócić na te aspekty uwagę również dlatego, że budowa domu na takim terenie może wiązać się z dodatkowymi aspektami do realizacji, poprzedzającymi rozpoczęcie samej inwestycji.

Kiedy media przestają być sprzymierzeńcem

Ważnym aspektem są, chociażby poprowadzone media. I o ile te nad powierzchnią w łatwy sposób możemy zlokalizować, o tyle te pod ziemią nie zawsze. Przed zakupem należy ustalić, jakie sieci przebiegają przez działkę i jakie ograniczenia z nich wynikają. Pomocne są mapa zasadnicza, dane GESUT oraz informacje uzyskane od właściwych gestorów sieci. Wymagane odległości zależą od rodzaju instalacji i jej parametrów, dlatego nie można przyjmować jednej wartości dla wszystkich przypadków.

W zasadzie powyższe aspekty są głównymi, na które możemy natrafić, jeśli chodzi o bezpieczeństwo zakupu działki i późniejszej budowy domu. Natomiast są jeszcze takie elementy jak stanowiska i strefy nadzoru archeologicznego. O ile nie wpływają one w pierwszej kolejności na kwestie bezpieczeństwa w aspekcie budowlanym, o tyle mogą wpłynąć na kwestie naszego bezpieczeństwa finansowego.

Działka nie posiada MPZP

A co, jeśli dany obszar nie posiada MPZP, a nawet studium, czyli dokumentu, na podstawie którego uchwala się MPZP? Jeżeli działka nie ma WZ, czyli warunków zabudowy, dzięki którym możemy uzyskać pozwolenie na budowę (PNB), możemy sami we własnym zakresie za pomocą Internetu sprawdzić (w jakim stopniu jest to możliwe), czy działka nie jest na różnego typu obszarach opisanych powyżej. Dodatkowo, możemy uzyskać poszczególne informacje w gminie ale również od sąsiada, który nierzadko będzie nam w stanie sporo powiedzieć o danym obszarze czy działce.

Obszar już znam, ale co z wymiarami działki

I to również jest istotny element, może nie bezpośrednio w kwestii naszego bezpieczeństwa, ale na pewno w kwestii odpowiedniego wyboru. Sprawdzenie wymiarów działki jest ważne ze względu na dowolność budowy domu a dokładniej, chociażby z braku konieczności budowania ściany ogniowej. Wymiary i kształt działki wpływają na możliwość usytuowania budynku. Co do zasady znaczenie ma między innymi odległość ściany od granicy: zazwyczaj wynosi ona 4 m dla ściany z oknami lub drzwiami oraz 3 m dla ściany bez takich otworów. Przepisy przewidują jednak wyjątki, dlatego konkretną działkę powinien przeanalizować projektant. Stąd też możemy sprawdzić działkę na różnych portalach internetowych pod względem jej wymiarów. Dodatkowo możemy również to zweryfikować, pobierając mapę zasadniczą i ewidencyjną. Może też być tak, że działka ma wyznaczone granice przez geodetę. W dużym stopniu ułatwi to sprawdzenie jej parametrów w terenie.

Którędy do mojej działki

Należy sprawdzić zarówno prawny, jak i faktyczny dostęp działki do drogi publicznej. Znaczenie mają między innymi własność drogi, ustanowione służebności, jej szerokość oraz możliwość zapewnienia dojazdu odpowiedniego dla planowanej inwestycji. Brak właściwego dostępu może utrudnić albo uniemożliwić realizację budowy, jednak każdą sytuację trzeba ocenić indywidualnie. Kolejnym ważnym elementem jest dostęp do drogi publicznej. Należy sprawdzić zarówno jego stan prawny, jak i faktyczny. Znaczenie mają między innymi własność drogi, ustanowione służebności, jej szerokość oraz możliwość zapewnienia dojazdu odpowiedniego dla planowanej inwestycji. Brak właściwego dostępu może utrudnić albo uniemożliwić realizację budowy. Dlatego każdą sytuację trzeba ocenić indywidualnie

Księgi wieczyste

Wszystkie powyższe elementy są niezwykle istotne. Natomiast nieuregulowane aspekty prawne, mimo najlepszych warunków do budowy domu oraz najlepszych chęci sprzedającego, mogą uniemożliwić zakup nieruchomości. Przede wszystkim należy mieć pewność, że osoba, z którą rozmawiamy, jest właścicielem lub ma odpowiednie pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości. Nierzadko zdarza się, że właścicieli nieruchomości jest kilku, a nie każdy wyraża chęć sprzedaży działki.

Dodatkowo, należy upewnić się, czy w dziale III księgi wieczystej nie są wpisane roszczenia lub ograniczenia, czy po działce nie przebiega służebność przejazdu i przejścia do innej działki, lub czy nie widnieją w tym dziale inne roszczenia względem danej nieruchomości.

Ten sam aspekt dotyczy działu IV księgi wieczystej. Mówi nam on o hipotekach, które mogą obciążać nieruchomość – a jeśli takie się pojawiają, to na jaką kwotę i czy przypadkiem nie przekraczają wartości nieruchomości?

Co sprawdzić przed zakupem działki?

Poszukując działki budowlanej do zakupu, należy przede wszystkim przygotować odpowiednie pytania. Im więcej dowiemy się na samym początku, tym więcej zbędnej pracy sobie oszczędzimy. Należy przede wszystkim przeanalizować aspekty prawne, techniczne oraz możliwości budowlane i najlepiej w tej kolejności. Co nam z włożonych wysiłków i poświęconego czasu, skoro na samym końcu okazuje się, że do sprzedaży działki należy jeszcze przekonać współwłaściciela?

Skonsultuj zakup działki z Maciejem Tomalakiem

Bezpieczny zakup działki budowlanej zaczyna się od dokładnej analizy. Lokalizacja i atrakcyjna cena nie wystarczą, jeżeli stan prawny, dostęp do drogi albo uwarunkowania planistyczne ograniczają możliwość realizacji inwestycji.

Jeżeli planujesz zakup lub sprzedaż działki, zapraszam do kontaktu. Pomogę Ci uporządkować najważniejsze informacje, zwrócę uwagę na potencjalne ryzyka i wskażę kwestie wymagające konsultacji z prawnikiem, geodetą, projektantem lub innym specjalistą.

KLIKNIJ, ABY PRZEJŚĆ DO STRONY AGENTA ⬇️