Sprzedaż nieruchomości zadłużonych

Nieruchomości zadłużone dzielą się na te, których:

1) Kwota zadłużenia przekracza wartość rynkową nieruchomości (nie podejmuje się sprzedaży
takich nieruchomości).
2) Kwota zadłużenia nie przekracza wartości rynkowej nieruchomości (oferty do sprzedania) Po przyjęciu zadłużonej oferty do sprzedaży należy sprawdzić w jaki sposób powstało zadłużenie. W związku z tym sprawdzić księgę wieczystą i przeprowadzić wywiad z właścicielem czy prócz zadłużenia ujawnionego w księdze wieczystej istnieją inne zobowiązania płatnicze mogące obciążyć nieruchomość. Ważne jest by pouczyć właściciela o tym by ujawnił wszystkie swoje zobowiązania płatnicze gdyż uchroni go to przez ewentualnymi roszczeniami wierzycieli w dniu sprzedaży nieruchomości, które mogłyby uniemożliwić sfinalizowanie transakcji.

Rodzaje zadłużenia:

1) kredyt hipoteczny- czy kredyt jest regularnie spłacany, czy jest roszczenie komornicze
2) inne wierzytelności (nie spłacone faktury np. za media, zaległości w opłacaniu czynszu, nie
zapłacone podatki od nieruchomości, zaległości w ZUS i US).

Kto jest wierzycielem, spotkać się z wszystkimi wierzycielami by ostatecznie ustalić całą
kwotę zadłużenia:

1) Bank (zaświadczenie z banku o stanie zadłużenia hipoteki na dzień aktu notarialnego i
oświadczenie banku o wykreśleniu hipoteki z momentem wpłynięcia należności na konto banku).
2) Spółdzielnia Mieszkaniowa
3) Dostawcy mediów (energetyka, wodociągi, kanalizacja itp.)
4) Komornik( egzekucja komornicza) windykacja
5) ZUS, Urząd Skarbowy, Urząd Miasta lub Gminy (podatki)

Ustalić z kupującym, sprzedającym i wierzycielami sposób spłacenia należności:

Spotkać się z notariuszem i ustalić sposób przeprowadzenia transakcji by obydwie strony były zabezpieczone.

1.Sprzedaż zadłużonej nieruchomości można przeprowadzić na 2 sposoby:
Przedwstępna umowa sprzedaży; kwota wpłaconego zadatku pozwoli na spłacenie wszystkich należności i wykreślenie z księgi wieczystej obciążenia. Strony przystępują do notarialnej umowy sprzedaży po tym gdy wszystkie obciążenia księgi wieczystej zostaną przez sąd wykreślone.

2.Umowa sprzedaży (notarialne przeniesienie własności); strony przystępują do umowy z obciążoną księgą wieczystą. Kupujący wpłaca na konta wierzycieli sprzedającego należne kwoty, pozostałą kwotę na konto sprzedającego. Wykreślenie przez sąd hipoteki nastąpi na wniosek banku po tym gdy na jego konto wpłynie kwota obciążenia.

Sprzedaż nieruchomości zadłużonych nie jest ani trudna ani niemożliwe. Ważne jest by obydwie strony transakcji były tego świadome. Szybka sprzedaż takiej nieruchomości zapewni mu spłacenie wierzycieli i uzyskanie części pieniędzy dla siebie, natomiast egzekucja komornicza pozbawia go często całego zadłużonego majątku. Kupujący natomiast boją się kupowania zadłużonych nieruchomości obawiając się, że prócz tych ujawnionych w księdze wieczystej na nieruchomości mogą ciążyć inne zaległości. W związku z tym należy uzyskać od sprzedającego zaświadczenia o wszystkich uregulowanych należnościach (faktury, podatki, ubezpieczenia) . W przypadku nie uregulowania tych należności zwiększa się kwota zadłużenia nieruchomości o czym kupujący musi zostać poinformowany.

Ustalenie całej kwoty zadłużenia i ustalenie między stronami i wierzycielami sposobu ich spłacenia umożliwi rzetelne przygotowanie transakcji, w której obie strony są zabezpieczone, a transakcja przebiegnie rzetelnie i bezstresowo dla stron.